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瑞达于今年9月5日上市，按照5.57元的发行价计算，至今的涨幅高达620.83%。今天，因日涨幅偏离值达7%、日换手率达20%，瑞达登上了榜。榜的数据显示，今天前五大营业部共买入9382.57万元，卖出5665.99万元，净买入3716.58万元。
净买入前三名的营业部、财富杭州西湖国贸中心营业部、国都廊坊固安孔雀大道营业部，净买入额分别为2304.57万元、1600.37万元、1211.34万元。网传，为知名游资刺客的席位，财富杭州西湖国贸中心为一线游资。
净卖出前三的营业部分别是恒泰宁波甬江大道营业部、海通郑州经七路营业部、浙商温岭东路营业部，净卖出额分别为1238.22万元、877.21万元、397.66万元。网传，恒泰宁波甬江大道与东方财富拉萨东环路为关联方，净卖出总额为1088.88万元。
瑞达的榜共有9个席位参与，均为游资席位。其中两个知名游资净买入3904.94万元，也就是说，、财富杭州西湖国贸中心成为了今天的做多主力。从盘面上看，瑞达涨停板上还挂着20751手买单。接下来的值得。
12月5日，沪指涨0.74%，报收2899点；深成指上涨1.15%，报收9799点；创业板指涨2.15%，报收1709点。从盘面上看，科技股维持强势，胎压监测、无线耳机、消费电子等板块领涨，万通智控5连板，漫步者2连板，但尾盘北京君正、闻泰科技、长电科技等部分科技股出现跳水，总体来看，市场炒作情绪继续回暖。
2、沃格光电：3D玻璃+5G概念+OLED+华为概念+小米概念。放量涨停。当前总市值为30.26亿元。前五大营业部净买入1772.38万元。买二国融青岛秦岭路营业部，净买入830.7万元；，净买入267.76万元；，净买入192.58万元。
网传，买二为知名游资成都系的席位，买三和买五为苏南帮的席位，并且三者为关联方，其净买入总额为1291.04万元。3、万集科技：ETC+服务+智慧城市+纾困概念。涨停。当前总市值为87.62亿元。前五大营业部净买入6494万元。
买一为一线游资财富杭州西湖国贸中心营业部，净买入3953.94万元；买二为机构席位，净买入1317.13万元；买三为南京南京大钟亭营业部，网传为一线游资小鳄鱼的席位，净买入1230.12万元；买四为一线游资国泰君。
榜净买入金额前三的营业部是财富杭州西湖国贸中心营业部、长江上海威海路营业部、财通杭州上塘路营业部，净买入金额分别为6562.76万元、4304.69万元、4225.55万元，买入金额的个股分别为万集科技、万业企业、长盈精密，所对应的买入金额分别为3953.94万元、4304.69万元、1846.6万元。
1、财富杭州西湖国贸中心营业部。该营业部为一线游资的席位，近3月上榜买入了39次，上榜后1天、2天、3天的平均涨幅为1.94%、5.43%、7.34%，上涨概率为58.97%、56.41%、55.26%，均超过50%。的数据显示，该营业部近两年上榜324次，其中买入197次，卖出127次，所对应的买入金额为32.28亿元，卖出金额为25.7亿元，共计57.98亿元。
3、华鑫南昌红谷中大道营业部。该营业部为一线游资的席位，近3月上榜买入了19次，上榜后1天、2天、3天的平均涨幅为1.49%、1.66%、1.08，上涨概率为63.16%、36.84%、42.11%。的数据显示，该营业部近两年上榜348次，其中买入205次，卖出143次，所对应的买入金额为37.33亿元，卖出金额为25.99亿元，共计63.32亿元。
1996年，在改制浪潮下，郭梓宁和郭梓文通过竞标的承包权，这便是奥园的起源。之后，郭家两兄弟了个房地产项目，“金业别墅花园”。1998年，郭家兄弟争取到了国家体育总局的合作，了国内运动型社区——“广州奥林匹克花园”，即为“地产+运动”，这也是国内“复合地产”项目，可以说是奥园开创了国内复合地产的先河。
在收并购领域，融创的收购金额近年来一直都是行业。而正如孙宏斌所说，“在收并购中，融创之所以可以有更多的机会，在业内积攒的口碑，没有口碑就没有机会”。奥园同样如此，多年来长期的收并购，为积攒了丰富的经验和良好的口碑，尤其是在华南地区。
但拿地成本的逐年上升也是不争的事实，Wind数据显示，的拿地均价2017年和2018年分别为1948.04元/平方米和3330.22元/平方米，而2017年和2018年的销售均价分别为10158元/平方米和10300元/平方米，拿地均价/销售均价的数值由19.18%上升至32。
并且与融创不同的是，奥园在权益比方面大约达到了80%左右，要求的操盘权。近年来，随着供地的收紧，招拍挂市场逐渐冷却，收并购逐渐成为主流拿地方式，这方面的优势得以凸显。此外，坚持收并购为主的同时，奥园也开始了土地更新的探索，多年来在复合地产领域的发展经验，或许在一定程度上提升了奥园在旧改项目竞争中的优势。
2019年，珠海市的城中村之一翠微村旧改项目的花落奥园。目前奥园已实现了“旧城、旧村、旧厂”三旧改造全覆盖。拥有超70个旧改项目，大湾区项目占比不少。近几年，随着房地产企业竞争格局的转变，一众房企纷纷进行转型，头部房企也不例外，都在寻找新的增长点。
而商业地产算得上是比较重要的一个业务拓展点。包括、新城控股、龙湖、华润在内的大部分头部房企均已进行了相关布局，不过发展水平参差不齐。商业地产的商业模式大致可以分为出售、出租、自营等形式，而国内的房地产企业主要以出售、出租为主。
出租的运营模式，主要是通过提供物业赚取租金收入，并通过运营提升租金议价能力，进而享受长期的资产增值。而运营方式又包括重资产自持、轻资产品牌输出等。出售，顾名思义，即对店铺等进行转手出让。而奥园的商业地产起步要早于很多头部房企。
2009年，奥园看中了商业地产的抗风险特性，确立了商住融合的发展战略。此后，也开始加快了在广东、重庆等地的拿地节奏。Wind数据显示，2013-2015年，奥园拿下的地块中，商住综合用地几乎占据“半边天”。而在运营模式上，与、新城、华润等主要通过出租获取收益不同，奥园则主要为“出售”，出租获取收入占比较少。
数据显示，2013年以来，奥园的营业收入主要物业发展和物业投资，前者占比超99%。其中，用作自持物业的租金收入。物业发展收入，即物业销售，占据了奥园总收入的99%，主要将产品分为四类：住宅型公寓、商业型公寓、商铺及低密度住宅收入。
2013年时，四者的收入占比分别为0.56、0.13、0.26和0.06，而2018年时为0.62、0.18、0.16和0.04。住宅性公寓业绩的主要“底气”。但从增长性来看，2017-2018年，住宅公寓收入增速连续下滑，增速较2016年已经腰斩。资料显示，奥园用作投资的自持物业主要位于重庆和广州，2012年时，共有6个项目，2018年增长至20个，总建面由19万平方米增长至51.1万平方米。
但物业投资收入并未明显放大，2018年20个项目贡献的租金收入还不到2亿元。通过平均租金（投资性物业收入/投资性物业建筑面积）来看，2012年为164.26元/平方米，2018年为363.99元/平方米，6年时间增长了约121.59%。一般来说，对于出售为主、自持为辅的商业地产来说，自持部分会选择相对来说预计增值空间较高的产品，期间出租建面的缩减或也意味着运营效果的不佳，又或者是出于销售回款的迫切性。
克而瑞数据显示，今年前11个月，佳兆业集团实现全口径销售金额达到980.1亿元，权益金额751.3亿元，分别位列行业第29、28位，较去年的36、37的排名提升了9位。年底的后一个月，佳兆业完成全年875亿元的权益销售目标是大概率事件，而全口径销售数据今年也将突破千亿规模。
佳兆业集团成立于1999年，2009年在上市，2019年突破千亿规模，每十年一个里程碑。几经辗转曾一度要被孙宏斌拿下的佳兆业，如今顶着“旧改”的称 屹立在粤港澳大湾区。过去十年，佳兆业以平均每年转化近90万平方米的旧改项目入市而被市场，预计下一个十年，佳兆业的故事将在“旧改”领域展开。
未来5年，佳兆业的旧改项目入市即将进入一个小，货值或超4000亿，旧改项目的高毛利也给市场带来了不小的期待。但旧改这门生意并不容易，项目的周期长、需要投入的资金更多、涉及的压力也大，带来诸如杠杆率高企、成本攀升、外债占比高、经营现金流不良等。
佳兆业上市以来基本每年都能成功转化一定数目的旧改项目，过去10年每年转换旧改面积达到94万平方米，累计转化了23个项目共计1186万平米的旧改项目，2016-2019H年分别转化75.4、53.8、59.5、73万平方米，今年上半年转化3个项目合?。
佳兆业“旧改”的称 是真有其实还是徒有其名。项目储备方面，2019上半年，佳兆业在全国47个城市共拥有167个房地产项目，土地储备约2580万平方米。据易居测算，佳兆业的账面货值达到4469.8亿元，权益货值为3363.1亿元，四年左右的销售。
其中深圳土储面积占比达到19.11%，而大湾区土储约为1410万平方米，总计占比高达54.6%。通常来说，在确权计入土储后，旧改项目就已经进入了拆除动工和建设阶段了，加上行业的预收机制和过去十多年的地产大牛市，佳兆业的去化应该很快才符合逻辑。
但佳兆业的旧改项目去化是糟糕的，如果是客观的原因，的周转机制存在问题，如果是主观原因，捂盘囤地在当下的市场环境下消耗的资金成本是的。据悉，佳兆业的旧改项目毛利率普遍要高于普通的商品房，部分项目毛利达到50%，但迟迟不能变盈利能力的作用，的财务费用。
的存货周转率常年在0.2左右，利润率在10%左右的水平徘徊。根据西南财经统计，2019-2020年的转化项目主要如下表，除去上海徐行镇项目、珠海水岸华都项目和广州小坪村项目，其余全是深圳的项目，且以住宅项目为主，也包括两个商住项目及两个工业项目。
由于旧改项目的推进有着严格的合规流程，通常在敲定合约之后，前期需要拆除动工、建设回迁房、市政道理、基础设施建设，部分涉及住房安置的项目还要支付住房补贴等费用，而商品房的建设以及拿到预售证之后的预收回款，需要等到回迁房建成后才能进行。
其中，供货项目为4个，为深圳东门道项目、广州小坪村项目、珠海水岸华都项目（新一期）以及深圳百灵达项目。因此，前期的资金垫付量是的，倘若佳兆业集中上马多个旧改项目，资金需求、成本以及财务杠杆率都将面临较大考验。
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